پروانه ساخت یکی از مهم ترین مجوزهای قانونی است که برای آغاز هرگونه عملیات ساختمانی، اعم از ساخت و ساز جدید، بازسازی اساسی یا گسترش بنا، باید از مراجع ذی صلاح مانند شهرداری دریافت شود. این مجوز به منزله ی تأییدیه ای از سوی شهرداری است که نشان می دهد پروژه ساختمانی شما مطابق با قوانین و ضوابط شهرسازی و مقررات ملی ساختمان اجرا خواهد شد. بدون دریافت پروانه ساخت، هرگونه فعالیت ساختمانی غیرمجاز تلقی می شود و می تواند منجر به جریمه های سنگین یا حتی توقف کامل پروژه شود. پروانه ساخت برای شروع رسمی پروژه، الزامی است و فرآیند دریافت آن شامل مراحل متعدد و دقیقی است که باید با دقت دنبال شوند. از تشکیل پرونده اولیه در دفاتر خدمات الکترونیک گرفته تا طراحی نقشه های معماری و تأیید آن ها توسط شهرداری، همه این مراحل اهمیت بالایی دارند. ما در این مقاله تلاش کرده ایم که تمامی مراحل اخذ پروانه ساخت را به طور جامع بررسی کنیم تا بتوانید با آگاهی کامل و بدون سردرگمی، مسیر قانونی را طی کرده و پروژه ساختمانی خود را بدون هیچ گونه مانعی به اجرا برسانید.
در ادامه این مقاله، علاوه بر تعریف دقیق پروانه ساخت، به اهمیت آن، مراحل کامل دریافت مجوز، نکات ضروری هنگام مراجعه به شهرداری و همچنین مواردی که ممکن است موجب رد درخواست شما شود، خواهیم پرداخت تا با دیدی بازتر و اطلاعات کامل تری، فرایند اخذ مجوز را طی کنید. اگر قصد شروع یک پروژه ساختمانی را دارید، مطالعه این مطلب به شما کمک خواهد کرد که از ابتدا تا انتها، تمامی الزامات قانونی را رعایت کنید و پروژه خود را بدون هیچ مشکلی پیش ببرید. قبل از اینکه به مبحث اصلی موضوع یعنی مراحل پروانه ساخت ساختمان بپردازیم؛ در مورد تعریف پروانه ساخت توضیح اجمالی می دهیم.
برای آشنایی با نکات مهم در دریافت انواع مجوز ساختمان سازی به این مقاله مراجعه کنید!
در ادامه این مطلب می خوانید
آشنایی با پروانه ساخت
پروانه ساخت در واقع دفترچه ای است که در آن اطلاعاتی مانند: مشخصات مهندسان ناظر، طراح و مجری و اطلاعات فنی و … درج شده است.
آیا برای ساختن همه ساختمان ها نیاز به پروانه ساخت است؟
در پاسخ به این سوال باید اینطور گفت که برای هر ساخت وسازی لزوما نیاز به مجوز نیست. به عنوان مثال، اگر ساخت و ساز شامل تعمیرات و جایگزینی های ساده باشد، پس برای این موارد نیازی به مجوز نیست.
در صورتی گرفتن پروانه ساخت اجباری است که این ساخت و ساز ها مربوط به اضافه کردن بنا و یا تغییرات عمده در ساختمان باشد. در این صورت اگر مالک با پیمانکار قراردادی بسته باشد، فرایند صدور پروانه ساخت و مجوز ساختمان سازی بر عهده او خواهد بود؛ ولی اگر مالک بخواهد این مراحل را طی کند باید شخصاً به شهرداری منطقه مراجعه و درخواست مجوز کند؛ که در ادامه در مورد مراحل آن، توضیحات بیشتری داده شده است.
صفر تا صد پروانه ساختمان
تا اینجا، با مفهوم پروانه ساخت و دلیل الزام آن آشنا شدیم؛ حال آنکه قبل از اینکه به مبحث اصلی بپردازیم لازم است تا در مورد چند مواردی مانند: ضوابط مربوط به صدور پروانه ساخت، اطلاعات دریافتی از پروانه و مراحل صدور پروانه ساخت و در پایان این بخش به چند سوال متداول در این زمینه پاسخ داده می شود که در ادامه در مورد هر کدام از این مطالب گفته شده، به ترتیب توضیحاتی داده شده است.
ضوابط مربوط به صدور پروانه ساخت ساختمان
پروانه های ساخت باید مطابق با قوانین و مقررات مربوط به ساختمان سازی و همچنین ضوابط و آیین نامه های معماری و شهرسازی که با توجه به مناطق مختلف کشور، برای شهرداری هر منطقه فرستاده شده، باشد.
همچنین طرح و نقشه ساختمان باید به گونه ای باشد که حقوق همسایگی را رعایت کند. براساس قانون و عرف، حق و حقوق همسایگی شامل عدم مشرف بودن و عدم سایه اندازی و بطور کلی رعایت حریم شخصی دیگری می شود.
در پروانه ساخت چه اطلاعاتی درج می شود؟
- هویت مالک و مشخصات متقاضی صدور پروانه ساختمان
- نوع مالکیت
- شماره و تاریخ صدور پروانه
- مهلت شروع عملیات و اعتبار پروانه ساختمانی
- نوع اسکلت بنا
- مشخصات مهندسین ناظر
- مساحت زیر بنا
- شمالی یا جنوبی بودن ملک
- طراح و مجری ساختمان
- تاسیسات موجود در بنا
- تعداد طبقات و مشخصات کلی طبقات
- وضعیت پارکینگ
- آدرس دقیق و کروکی ملک
- گواهی نداشتن خلافی
- گواهی پایان ساخت
برای اینکه در ساخت و ساز هزینه ها را به طور چشمگیری کاهش دهید؛ می توانید از سقف های فوم لس استفاده کنید. برای خرید فوم لس با بهترین کیفیت و مناسب ترین قیمت می توانید با مجموعه یونیپلکس تماس بگیرید؛ تا کارشناسان آن ها به طور کامل شما را راهنمایی کنند.
مراحل اخذ پروانه ساختمان
برای اخد پروانه ساخت باید مراحلی به ترتیب طی شود؛ ما در اینجا برای اینکه در این مراحل مشکلی نداشته باشید مراحل اخذ پروانه ساختمان را به طور کامل توضیح می دهیم:
تشکیل پرونده
در وهله اول، صاحب ملک و یا وکیل او، باید با ارائه مدارک مورد نیاز برای تشکیل پرونده، درخواست تخریب و یا نوسازی را در دفتر خدمات الکترونیک ثبت کند؛ پس از ثبت این درخواست، بهتر است که درخواست بازدید از ملک، ثبت شود. تا پس از تایید درخواست، ماموری از طرف شهرداری در زمان مناسب، برای بررسی مواردی همچون: ابعاد ملک، بنا موجود و عرض گذر آن؛ از ملک مورد مورد نظر بازدید کند.
آماده سازی دستور نقشه
پس از بازدید و بررسی ملک توسط مامور شهرداری، از طرف شهرداری دستور نقشه ملک به مالک داده می شود، که دستور نقشه شامل اطلاعاتی همچون موارد زیر است:
- اصلاحی شهرداری
- تعداد طبقات مجاز برای ساخت
- مساحت هر طبقه
لازم به ذکر است که این اطلاعات با توجه به نوع پهنه، عرض گذر و برخی اطلاعات دیگر زمین محاسبه و گزارش شده است.
طراحی نقشه
پس از تکمیل مرحله قبل، در این مرحله مالک باید اطلاعات ذکر شده در مرحله پیشین را به مهندس معمار دهد تا اصلاحاتی در طراحی نقشه انجام دهد.
طراحی نقشه جزء اصلی ترین و مهم ترین مراحل مربوط به کسب پروانه ساخت است؛ چرا که علاوه بر اینکه مهم است که نقشه براساس دستور نقشه باشد، لازم است که نقشه طراحی شده برای بررسی و تایید به شهرداری و آتش نشانی فرستاده شود تا بر روی آن طراحی بهینه ای انجام شود.
برای داشتن یک طراحی بهینه مواردی همچون زیبایی شناسی و تامین حداکثر پارکنیگ و هماهنگی و هارمونی و …، مورد توجه قرار می گیرد.
پس از طراحی نقشه، دوباره از طریق دفتر خدمات الکترونیکی برای بررسی و تایید به شهرداری فرستاده می شود تا در صورت هر گونه ایراد به مالک خبر داده شود.
پرداخت عوارض
پس از تایید نهایی طرح نقشه توسط شهرداری، مالک موظف است تا مبلغی را به عنوان عوارضی به اداره مالیات، پرداخت کند؛ البته که تعیین میزان این مبلغ برای هر منطقه و با توجه به مواردی همچون تراکم موجود، تعداد طبقات و متراژ ساختمان متفاوت است.
آماده سازی مدارک پیش نویس
پس از تایید پرداخت عوارضی، نوبت به تهیه مدارک پیش نویس می رسد. برای تهیه این مدارک، مالک و یا وکیل او، به دفتر خدمات الکترونیک رفته و درخواستی مبنی بر تغییر ناظر را ثبت می کند. پس از آن، از طرف دفتر خدماتی ناظری به مالک و یا وکیل وی معرفی می شود؛ و پس از آن مالک باید قراردادی را بین خود و ناظر منعقد کند.
علاوه بر اینکه قرارداد مذکور، باید شامل برگ سبز باشد، باید شامل تعهدی مبنی بر رعایت موارد اصلاحی و تاییدیه ناظر بوده؛ و در این صورت باید به دفتر خدمات تحویل داده شود. مدارک پیش نویس باید شامل موارد زیر باشد:
- برگ سبز مهر شده شامل ۴ رشته ساخت و ساز، معماری، برق و مکانیک
- برگ سبز (سهمیه) ناظر به همراه قرارداد مالک و ناظر
- برگه تعهد رعایت اصلاحیه و تأییدیه نما
- فایل های نقشه سازه، برق و مکانیک
- چک لیست های مبحث ۱۹ و ۶ مربوط به بارگذاری و زلزله
- برگه تعهد مشاوره ژئوتکنیک و تأییدیه خاک
صدور پروانه
علاوه بر تایید 4 جنبه گفته شده توسط دفتر خدمات الکترونیک، باید در زمینه های زیر نیز تاییدیه آنها گرفته شود:
- طرح تفصیلی بر و کف
- رئیس صدور پروانه
- معاون شهرسازی و معماری
- تأییدیه شهر
و در نهایت با گرفتن تمامی تاییدیه های یاد شده، پروانه ساختمان داده می شود.
هزینه پروانه ساخت
در مورد هزینه های مربوط به ساختمان دو مورد است که باید در نظر گرفت:
- اول در مورد هزینه های مربوط به گرفتن پروانه ساخت است. که باید اینطور گفت که این هزینه ها با توجه به شهر یا استان و حتی مناطق مختلف در سطح یک شهر متفاوت است؛ و این هزینه ها را شهردار هر منطقه به مالک اطلاع می دهد. نکته قابل توجه دیگر اینکه ممکن است که این هزینه سالیانه نیز متغیر باشد.
- دوم اینکه هزینه های مربوط به سازمان نظام مهندسی و مهندسین طراح، ناظر و مجری میزانی ثابت است و هر ساله تعرفه ای برای سازمان نظام مهندسی تعیین می گردد، و بطور کلی این مبلغ در سراسر کشور یکسان است.
برای خرید یونولیت سقفی با مناسب ترین قیمت می توانید به مجموعه یونیپلکس سر بزنید!
میزان هزینه پروانه ساخت به چه صورت است؟
هزینه پروانه ساخت، همان طور که پیش تر نیز اشاره شد، در مناطق مختلف شهری و روستایی کشور متفاوت بوده و تحت تأثیر عوامل متعددی قرار دارد. این هزینه بر اساس مصوبات قانونی و دستورالعمل هایی که از سوی مراجع ذی صلاح به شهرداری های هر منطقه ابلاغ می شود، تعیین و اجرا می گردد. در واقع، شهرداری ها موظف اند با در نظر گرفتن پارامترهایی همچون موقعیت جغرافیایی، ارزش ملک در منطقه، کاربری زمین، متراژ بنا، تعداد طبقات، نوع سازه و سایر معیارهای فنی و شهرسازی، هزینه مربوط به صدور پروانه ساخت را مشخص کنند. لازم به ذکر است که این هزینه ممکن است سالانه یا در بازه های زمانی مشخص، بر اساس تغییرات اقتصادی، نرخ تورم، سیاست های توسعه شهری و مصوبات شورای شهر، دستخوش تغییر شود. به همین دلیل، کسانی که قصد دریافت پروانه ساخت را دارند، باید همواره از آخرین نرخ ها و تعرفه های مربوطه در شهرداری منطقه خود مطلع شوند تا بتوانند برنامه ریزی مالی دقیق تری برای پروژه ساختمانی خود داشته باشند.
همچنین، در برخی از مناطق شهری که از نظر طرح های توسعه ای و شهرسازی دارای اولویت های خاصی هستند، ممکن است هزینه صدور پروانه ساخت بالاتر از مناطق دیگر باشد. این تفاوت ها به دلایلی همچون افزایش تقاضا برای ساخت وساز، سطح خدمات شهری ارائه شده و نوع کاربری زمین مرتبط است. بنابراین، افرادی که قصد ساخت بنا دارند، باید قبل از هرگونه اقدام، اطلاعات دقیق و به روزی از شهرداری منطقه دریافت کنند تا بتوانند با آگاهی کامل، فرآیند دریافت مجوز را طی کرده و از هرگونه هزینه های اضافی یا مشکلات احتمالی جلوگیری کنند.
محاسبه هزینه های پروانه ساخت به چه صورت است؟
این هزینه بر اساس مجموعه ای از عوامل و مشخصات فنی ساختمان محاسبه می شود که هر یک تأثیر مستقیمی بر مبلغ نهایی آن دارند. از جمله این عوامل می توان به کاربری ساختمان اشاره کرد، که مشخص می کند ملک موردنظر برای استفاده مسکونی، تجاری، اداری یا صنعتی طراحی شده است. این کاربری نقش مهمی در تعیین هزینه ها دارد، زیرا مقررات مربوط به هر نوع کاربری متفاوت بوده و ممکن است نیاز به پرداخت عوارض خاصی داشته باشد.
علاوه بر این، اطلاعات مربوط به تعداد طبقات و نوع سازه نیز یکی از عوامل کلیدی در تعیین هزینه محسوب می شود. هرچه تعداد طبقات ساختمان بیشتر باشد، به دلیل افزایش بار وارده بر زمین و نیاز به رعایت استانداردهای ایمنی و سازه ای پیچیده تر، هزینه های مربوط به آن نیز افزایش خواهد یافت. در کنار این موارد، مساحت کل زیربنا و متراژ زمین از دیگر شاخص های اساسی هستند که در محاسبه هزینه ها لحاظ می شوند. هرچه مساحت ناخالص ساختمان بیشتر باشد، هزینه های مربوط به دریافت مجوز و سایر عوارض قانونی نیز افزایش خواهد یافت.
یکی دیگر از موارد تأثیرگذار در این هزینه، تعداد پارکینگ های در نظر گرفته شده برای ساختمان است. بسته به نوع ساختمان و منطقه ای که در آن قرار دارد، شهرداری ممکن است ضوابط خاصی را برای تأمین فضای پارکینگ در نظر بگیرد که رعایت نکردن آن می تواند منجر به پرداخت جریمه های اضافی شود. در نهایت، قیمت زمین در هر منطقه نیز یکی از مهم ترین فاکتورهای تعیین هزینه است، چراکه در مناطق شهری پرتقاضا و گران قیمت، میزان عوارض و هزینه های مرتبط با اخذ پروانه ساخت نسبت به مناطق ارزان تر، بالاتر خواهد بود.
تمامی این فاکتورها در کنار هم، چارچوبی را تشکیل می دهند که براساس آن، هزینه های لازم برای دریافت پروانه ساخت محاسبه شده و مبلغ نهایی تعیین می شود. ازاین رو، آگاهی از این عوامل می تواند به متقاضیان کمک کند تا پیش از اقدام برای دریافت مجوز، تخمین درستی از هزینه ها داشته باشند و برای پرداخت آن ها برنامه ریزی بهتری انجام دهند.
نحوه پرداخت هزینه اخذ پروانه ساخت به چه صورت است؟
هزینه کسب پروانه ساخت علاوه بر اینکه به صورت حضوری و مراجعه به شهرداری امکان پذیر است، به صورت غیرحضوری و آنلاین نیز با رفتن به سامانه شهرداری همان منطقه، میسر است.
سخن پایانی
در نتیجه همه این ها فهمیدیم که، پروانه ساخت ساختمان دارای سلسله مراتبی است که صرف نظر از نوع کاربری ساختمان، در همه آنها یکسان است؛ این بدین معنا است که اگر این سلسله مراتب را به ترتیب و درست پیش ببریم، می توانیم بدون هیچ مشکلی پروانه ساخت ساختمان را در کوتاه ترین زمان ممکن دریافت کنیم.